Att köpa investeringsbostad

En investeringsbostad köps för att få hyresinkomster eller försäljningsvinst, och den optimala investeringsbostaden ser ofta helt annorlunda ut än en bostad man skulle köpa åt sig själv. Nedan hittar du de viktigaste sakerna man bör tänka på. 


1. HUR HITTAR JAG EN BRA BOSTAD?

Det säjer sig självt att det lönar sig att köpa en bostad till så bra pris som möjligt, dvs att hitta en bostad som ligger under gängse marknadsvärde. Det gör att du sannolikt får ett bättre kassaflöde, samt ökar din förmögenhet genast tack vare mellanskillnaden mellan marknadsvärdet och den summa du betalt för bostaden.

Och inte minst; tänker du på allvar börja investera i bostäder, betyder det att du genast efter en tids amorteringar (beroende på bank), nu kan köpa följande bostad utan att behöva spara till handpenningen först. Eftersom banken ser till marknadsvärdet och/eller summan du hunnit amortera på första bostaden.

Följ med nya objekt som dyker upp på hemsidor och annonser. Att annonsera själv under "köpes" kan löna sej, och att titta på objekt som varit en stund till försäljning - för det kan hända att den som säljer i dessa fall är motiverad att komma emot i förhandlingarna. Och glöm inte bort vännerna! Berätta om dina planer, och be dem hålla ögon och öron öppna mot en belöning ifall du får ett tips som leder till köp.

Är du mycket upptagen, bor på annan ort eller osäker på marknaden - kontakta oss, så hjälper vi till med sökandet!


2. HUR MYCKET EGET KAPITAL MÅSTE JAG HA?

Fråga alltid offert från olika banker och jämför dem. De kan variera rätt mycket. Tumregeln är dock att banken kräver en handpenning på 10-30 % av köpesumman, beroende på hur intressant du är som kund för banken.


3. VILKEN TYP AV BOSTAD SKA JAG SATSA PÅ?

Det pratas mycket om värdestegring. Ett ord som låter vackert i annonserna, men är synnerligen svårt att mäta. En värdestegring på nyproduktion är i praktiken omöjligt, däremot är det lätt att förutspå kostnader på en ny bostad, eftersom renoveringar inte kommer att dyka upp i första taget. Och naturligtvis är det enklare att hitta bra hyresgäster till en snygg och fräsch bostad.

En etta eller tvåa i ett hus med några år på nacken lämpar sig utmärkt som första investeringsbostad. Avkastningen är i allmänhet bättre på ettor och tvåor än på större bostäder. Så att köpa en investeringsbostad som man själv skulle kunna tänka sig att bo i, ger sällan den bästa avkastningen. 

Titta alltid efter bostäder inom din budget som har bredaste möjliga underlag. Ettor med sovalkov går alltid att hyra ut, speciellt på studieorter. En tvåa som hyresnivån ännu håller för en person, men till ytan passar för ett par, är idealisk. Bastu och balkong är förstås en fördel, men måste man välja en av dessa, så är balkongen viktigare! Hittar du en bostad på marknivå eller åtminstone i hisshus, så innefattar du även äldre människor och barnfamiljer i ditt kundunderlag. 

Det gör ingenting om bostaden är i behov av en ytrenovering. Oftast avspeglas detta i priset, men du får till en märkbar hyreshöjning med hjälp av lite målfärg, tapeter samt eventuellt nytt golv och lister. Men desto viktigare är det att titta på husbolaget. Vad har gjorts för renoveringar? Är det ett gammalt bolag - är rörsanering gjord? Om ej, tas det i beaktande i priset? Be alltid att få se disponentintyg med bilagor för bostaden, där kommer fram vad som har gjorts samt vad som är på kommande inom de närmsta fem åren.

Korridoren/trapphuset berättar också mycket om grannarna. Är där snyggt och städat är det betydligt större chans att grannarna är trevliga än om första intrycket är sjabbigt.

När det gäller läget, bör man alltid ta helheten i beaktande. Fast själva huset är bra, kan det finnas ett grannhus där grannarna för störande liv. Om bostaden inte ligger i centrum - finns det goda förbindelser och service som t.ex butik och motionsslingor? Om huset ligger i centrum - finns det möjlighet till bilplats?

Anlita oss gärna som bostadscoacher!


4. VAD ÄR BRA AVKASTNING PÅ EN INVESTERINGSBOSTAD?

Avkastning räknar du genom att dra bort kostnader som bolagsvederlag från hyresintäkterna, och sen dividerar du det med köpesumman. 5-7 % avkastning på bostäder är ok, gäller det affärslägenheter bör procenten vara något högre.

Låt alltid en erfaren förmedlare som är specialiserad på uthyrning ta hand om uthyrningen av din bostad, så garanterar du den bästa avkastningen! Det är sällan svårt att få hyresgäster, utan utmaningen ligger i att hitta bra, betalande  och skötsamma hyresgäster som tar väl hand om din bostad. Då undviker du onödiga renoveringar och kostnader, och därmed hålls avkastningen på den nivå du tänkt.


5. BESKATTNING

Hyresintäkter är skattepliktig inkomst, och hör till kapitalinkomsterna. Som hyresinkost räknas också andra avgifter som hyresgästern betalar till hyresvärden, t.ex vattenavgifter och avgift för bilplats. Hyresinkomster beskattas enligt skattesatsen 30 % (för kapitalinkomster som överskrider 30 000 € är skattesatsen 34%). 

De vanligaste direkt avdragbara kostnaderna i beskattningen när det gäller uthyrning är hyresförmedlingsarvoden, bolagsvederlag, reparationskostnader och låneräntor för bostaden. 

En sak som kan vara bra att minnas: Renovering av en investeringsbostad måste vara gjord under den tid bostaden varit uthyrd, för att kostnaderna ska vara direkt avdragbara. Dvs köper du en bostad, fixar lite ytor och sen hyr ut den, läggs kostnaderna till bostadens anskaffningspris och är avdragbara först när du säjler bostaden (men är alltså direkt avdragbara ifall du genast tar en hyresgäst för en tid, och renoverar först när gästen flyttar ut innan nästa hyresgäst flyttar in). 


Hoppas detta var till hjälp och du blev intresserad att köpa en första investeringsbostad!

-Annika