Kiinteistöala on kiinnostava. Asuntosijoittaminen on muihin sijoitusmuotoihin verrattuna suhteellisen turvallinen vaihtoehto. Sijoitusasunnolla tarkoitetaan yleensä asuntoa, joka hankitaan ansiomielessä pääasiassa vuokratulojen tai myyntivoiton saamiseksi. Alla on lueteltuna ne tärkeimmät asiat, joita kannattaa ottaa huomioon. 

Paljonko pääomaa tarvitsen sijoitusasunnon ostamiseen?

Lainaa sijoitusasunnon ostamiseen voi saada lähes kuka vain tavallinen työssäkäyvä henkilö. Asunnoilla on hyvä vakuusarvo, joten pankki rahoittaa asunnon hinnasta 70-90 %, riippuen asiakassuhteestasi pankkiin.  Voit siis ottaa pankilta lainan sijoitusasunnon ostamista varten ja maksaa lainaa vuokratuloilla pois. On aina hyvä kysyä tarjousta eri pankeista ja vertailla niitä.  


Minkä tyyppiseen asuntoon minun kannattaa sijoittaa? 

Yksiöt ja kaksiot tuottavat yleensä paremmin kuin suuremmat asunnot. Muutaman vuoden ikäinen yksiö tai kaksio on suositeltavin kohde ensimmäiseksi sijoitusasunnoksi. Pyri löytämään hintahaarukkaasi sopivia kohteita, joissa on mahdollisimman suuri asiakaspohja.  Alkovilla varustettu yksiö on aina helppo vuokrata, varsinkin opiskelupaikkakunnilla. Kaksio, jossa vuokrataso mahdollistaa yhden hengen asumiseen, mutta tiloiltaan soveltuu kahdelle, on ideaalinen. Asunto pohjakerroksesta tai hissitalosta kiinnostaa myös iäkkäämpiä ihmisiä.  

On myös tärkeää kiinnittää huomiota taloyhtiön / kiinteistön kuntoon. Mikäli taloyhtiöön on tulossa suuria peruskorjauksia (esimerkiksi putkiremontti), niistä saattaa aiheutua tulevaisuudessa tuntuvia lisäkustannuksia. Asunnon vuokraaminen on vaikeaa peruskorjausten aikana.  

Myös sijainti on tärkeä kokonaiskuvaa ajatellen. Kasvukeskuksesta hankitusta hyvästä asunnosta saa tasaista kuukausittaista vuokratuloa ja yleensä myös mukavan arvonnousun vuosien mittaan.  

Todellista arvonnousua on vaikea ennustaa. Uustuotantokohteissa arvonnousu on lähes mahdotonta saavuttaa alkuvuosina, toisaalta menojen arviointi on helpompaa, koska korjauskuluja ei tule ensimmäisten vuosien aikana. Luonnollisesti on myös helpompi löytää vuokralaisia uuteen ja hienoon asuntoon. Asunnon mahdollinen tuleva arvonnousu voi antaa sijoittajalle parhaimmillaan mukavan lisätuoton. Toisinkin voi tietysti käydä, jos asunto hankitaan väärältä asuinalueelta, jossa hintakehitys ei ole positiivinen. Tästä syystä aluetuntemus on erittäin tärkeää sijoitusta tehtäessä.  

Anna aina kokeneen asunnonvälittäjän, joka on erikoistunut vuokraamiseen, hoitaa asuntojesi välityksen. Näin saavutat parhaan tuoton! Ei ole yleensä vaikeaa löytää vuokralaisia - haasteena on löytää varmoja vuokranmaksajia ja asunnosta  huolehtivia asukkaita. Kun sopivat vuokralaiset löytyvät, vältät turhat remontit ja kulut, ja tuotto pysyy hyvänä.  


Miten tuotto lasketaan?

Asuntoon sidotun pääoman prosentuaalinen vuokratuotto riippuu asunnon hankintahinnasta, vuokrasta ja yhtiövastikkeesta. Bruttotuotto lasketaan vähentämällä menot (yhtiövastikkeet ynnä muuta) vuokratuloista, ja jakamalla summan kauppahinnalla.  5-7%  tuotto on tavoitteena asuntokohteissa, mutta jos kyseessä on liiketila, tuottoa pitää saada 8-10%.


Miten sijoitusasunto verotetaan? 

Omaisuuden vuokrauksesta saatu tulo on veronalaista vuokratuloa. Vuokratulot kuuluvat pääomatuloihin. Vuokratuloihin lasketaan vuokrien lisäksi myös muut vuokralaisen vuokranantajalle maksamat maksut, kuten esimerkiksi vesimaksut tai autopaikan vuokra. 

Vuokratulot verotetaan pääomatuloina 30 % mukaan 30 000 euroon asti. Jos pääomatuloja on yli 30 000 euroa, ylimenevän osan veroprosentti on 34 %. 
 

Vuokranantaja voi vähentää vuokratuloistaan kaikki vuokraamiseen liittyvät kulut, kuten hoitovastikkeet, asunnon kuntoa ylläpitävät korjaukset ja asunnon hankintaan liittyvät lainan korot.  


Vuodesta 2016 alkaen omaisuuden myynnistä tai muusta luovutuksesta syntyneet tappiot vähennetään kaikista pääomatuloista. Ennen vuotta 2016 syntyneet myyntitappiot vähennetään vain myyntivoitoista, ei kaikista pääomatuloista. Muutos koskee siis vain vuonna 2016 tai sen jälkeen syntyneitä myyntitappioita. 

On myös hyvä muistaa, että jos ostat huoneiston ja teet remonttia välittömästi omistajanvaihdoksen jälkeen, mutta ennen kuin se on otettu vuokrauskäyttöön, remontin kulut lisätään huoneiston hankintahintaan.