Fastighetsbranschen är intressant. Att investera i en bostad är ett relativt säkert alternativ jämfört med andra investeringsformer. När man talar om investeringsbostäder menar man allmänt en bostad som köps i syfte för att få hyresinkomster eller försäljningsvinst. Nedan hittar du de viktigaste sakerna man bör tänka på när man ska köpa sin första investeringsbostad - och glöm inte - med sunt förnuft kommer man långt!

Hur mycket eget kapital bör jag ha för att köpa en investeringsbostad? 

Nästan alla som befinner sig i arbetslivet kan få ett lån för en investeringsbostad. Bostäder har gott garantivärde, och tumregeln är att banken finansierar 70-90% av bostadens pris, beroende på hur intressant kund du är för banken. Du kan alltså ta ett banklån för en investeringsbostad och betala bort lånet med hyresinkomsterna. Det är alltid bra att fråga offert från flera banker. 

Vilken typ av bostad lämpar sej bäst för uthyrning?

Oftast får man en bättre avkastning på ettor och tvåor än på större bostäder. En etta eller tvåa i ett hus med några år på nacken är bra som första investeringsbostad. Sök efter objekt inom din budget som har bredast möjliga kundunderlag. T.ex en tvåa där hyresnivån håller för en person men till ytan passar för ett par, är idealisk. Hittar du en bostad på marknivå eller åtminstone i hisshus, innefattar du också äldre människor i ditt kundunderlag. 

Det är också viktigt att beakta husbolaget och fastighetens skick. Ifall stora grundreparationer är på kommande (t.ex rörsanering), förekommer det troligtvis kännbara tilläggskostnader. Det är också svårt att hyra ut en bostad samtidigt som en renovering görs. 

När det gäller läget, bör man alltid ta helheten i beaktande. Är området växande, får man en jämn månatlig hyresinkomst och oftast även en värdeökning under årens lopp. 

Värdeökningar är svåra att förutse, och en värdehöjning på nybyggen är i praktiken rätt omöjlig. Däremot är det lätt att förutspå kostnaderna för en ny bostad, eftersom reparationer inte kommer att dyka upp i första taget. Och naturligtvis är det lättare att hitta bra hyresgäster till en snygg och fräsch bostad.  En bostads eventuella värdeökning kan som bäst ge investeraren en trevligt tilläggsavkastning. Men ifall man köpt bostad på ett område där prisutvecklingen är negativ, går det åt andra hållet. Det är alltså viktigt att ha en bra kännedom om olika områden då man söker investeringsobjekt. 

Låt alltid en erfaren förmedlare som är specialiserad på uthyrning ta hand om uthyrningen av din bostad, så garanterar du den bästa avkastningen! Det är sällan svårt att få hyresgäster, utan utmaningen ligger i att hitta bra, betalande och skötsamt folk som tar hand om din bostad. Då hålls avkastningen på den nivå du planerat eftersom du undviker onödiga reparationer och kostnader.


Hur räknar man ut avkastningen?

Den procentuella hyresinkomst som det kapital som är bundet till bostaden ger, beror på inköpspriset, hyran och bostadsvederlaget. Du räknar bruttoavkastningen genom att dra bort kostnader (bolagsvederlag) från inkomsten (hyresintäkterna), och sen dividerar du det med köpesumman. En avkastning på 5-7% är bra för bostäder, gäller det affärslägenheter bör procenten ligga mellan 8-10.


Hur fungerar beskattningen av en investeringsbostad?

Hyresintäkter är skattepliktig inkomst och räknas till kaptialinkomsterna. Som hyresinkomst räknas också andra avgifter som hyresgästen betalar till hyresvärden, tex vattenavgifter och avgift för bilplats.

Skattesatsen 2016 för hyresinkomster är 30 %, och för de kapitalinkomster som överskrider 30 000 € är skattesatsen 34 %. 

De vanligaste direkt avdragbara kostnaderna i beskattningen när det gäller uthyrning är hyresförmedlingsarvoden, bolagsvederlag, reparationskostnader samt låneräntan. 

Från och med 2016 kan man avdra försäljningsförluster från alla kapitalinkomster. Försäljningsförluster som har uppkommit före 2016 kan avdras endast från försäljningsvinsten, inte från alla kapitalinkomster. Denna ändring gäller alltså bara försäljningsförluster som uppkommer 2016 eller efter det. 

Det är också bra att veta att renovering av en investeringsbostad måste vara gjord under den tid bostaden varit uthyrd, för att kostnaderna skall vara direkt avdragbara. D v s  köper du en bostad, fixar lite ytor och sen hyr ut den, läggs kostnaderna till bostadens anskaffningspris och är avdragbara först när du säljer bostaden.